Les servitudes d’urbanisme sont des charges pesant sur le propriétaire d’un fond qui concernent l’utilisation du sol et résultent des règles d’urbanisme (plan local d’urbanisme, règlement national d’urbanisme, plan de prévention des risques, loi Montagne, loi Littoral…).  Exemple : Alors que j’avais un projet de construction sur mon terrain celui-ci est désormais classé par le nouveau plan local d’urbanisme en espace boisé classé.

Faute d’avoir contesté les règles d’urbanisme lors de leur édiction (voir notamment sur ce point la fiche sur le contentieux des plans locaux d’urbanisme), les servitudes qui en découlent ne peuvent faire l’objet d’aucune contestation ultérieure.

En revanche, et dans certaines hypothèses limitées, ces servitudes pourront recevoir indemnisation.

Principe : la non indemnisation des servitudes d’urbanisme

L’article L. 160-5 du Code de l’urbanisme pose le principe de la non indemnisation des servitudes d’urbanisme.

Exemples :

• Le changement de zonage dans un plan local d’urbanisme ne donne lieu à aucune indemnisation du propriétaire (CAA Paris, 19 octobre 1995, n°94PA01157)
• De même, les prescriptions des plans de sauvegarde et de mise en valeur n’ouvre pas de droit à indemnisation (CE, 7 janvier 2000, n°187042).

Par exception, certaines servitudes d’urbanisme sont indemnisables (liste non exhaustive)

Les servitudes de passage le long du littoral (Article L. 160-7 du Code de l’urbanisme)

En raison de l’importance de l’obligation pesant sur les propriétaires, une indemnisation de cette servitude est prévue par le Code de l’urbanisme s’il en résulte pour le propriétaire du fonds un dommage direct, matériel ou certain.

Attention : la demande d’indemnité doit être déposée dans un délai de 6 mois à compter de la date ou le dommage a été causé, c’est-à-dire la date où la servitude a été révélée au propriétaire.

Les servitudes qui ne sont pas prévues par le Code de l’urbanisme

Les servitudes qui portent atteinte aux droits acquis

Les droits acquis ne peuvent résulter que d’une décision individuelle d’urbanisme, nul n’ayant droit au maintien de dispositions à caractère réglementaire (exemple : dispositions réglementaires d’un PLU). De même, aucun droit définitif à construire ne peut résulter d’une convention.

Exemples :

• Droits tirés d’une autorisation de défrichement et d’un permis de construire que la société n’a pu exécuter en temps utile en raison de l’opposition au projet manifestée par la commune et les habitants (CE, 24 juillet 1987, SCI Verneuil Vernouillet, n°48712). Dans cette affaire, le juge a indemnisé la perte de valeur vénale du terrain  non défriché et classé en espace boisé classé par le POS après délivrance du permis de construire.
• Le droit à indemnité est ouvert à la suite d’une décision de sursis à statuer, dès lors que le refus ultérieur du permis de construire ne fait pas de doute (CE, 13 février 1987, n°57032)

Les servitudes ayant pour effet faire supporter une charge spéciale et exorbitante au propriétaire, hors de proportion avec l’objectif d’intérêt général poursuivi (CE, 3 juillet 1998, Bitouzet, n°158592)

Quel tribunal ?

Le Tribunal administratif est compétent pour connaître des demandes d’indemnisation des servitudes d’urbanisme (Cass. Civ. 3, 29 avril 1986, n°85-70078.).

Quelles conditions de recevabilité ?

Les demandes d’indemnisation des servitudes d’urbanisme sont soumises à la prescription quadriennale. Exception faite des servitudes de passage le long du littoral, elles doivent donc être présentées dans un délai de quatre ans à compter de la date où la servitude a été révélée au propriétaire.

Le point de départ de la prescription est fixé au 1er jour de l’année suivant la survenance du fait générateur de la créance.

Exemple: Si la servitude a été révélée au propriétaire le 24 octobre 2012, le délai de quatre ans commence à courir le 1^er janvier 2013 et expire le 31 décembre 2016.