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Les conditions d’exemption du droit de préemption urbain à l’occasion de la vente de lots de copropriété

Aux termes de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme, les aliénations de lots soumis au régime de la copropriété depuis plus de dix ans sont exclus du champ d’application du droit de préemption urbain. Le point de départ de ce délai de dix ans est fixé à la date de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Par un arrêt en date du 24 mars 2016, la Cour de cassation a précisé qu’en l’absence de règlement de copropriété, cette exemption avait également vocation à s’appliquer, s’agissant de lots compris dans un im  meuble ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et publié au fichier immobilier depuis plus de 10 ans à la date de leur aliénation.

En l’espèce, une commune avait demandé la nullité d’une vente de lot, au motif que celle-ci avait été consentie sans déclaration d’intention d’aliéner préalable, alors que les conditions d’exemptions posées par l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme n’étaient pas réunies. Elle soutenait en effet que faute de règlement de copropriété publié en l’espèce, le délai de 10 ans n’avait pas pu commencer à courir.

Si la Cour administrative d’appel d’Aix-en-Provence avait pu se ranger à cette interprétation de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme, la Cour de cassation a, au contraire, admis que ce délai puisse courir à défaut de règlement de copropriété, à compter du jour où l’existence de la copropriété est révélée au tiers, c’est-à-dire à compter de la date de publication de l’état de division au fichier immobilier.