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Annulation de PLU et limites à la cristallisation des règles d’urbanisme

Dans un arrêt rendu le 30 septembre 2019 (CE, 30 septembre 2019, Société du Mouliès, n° 421889), le Conseil d’État a précisé les conséquences de l’annulation d’un document d’urbanisme sur les règles de cristallisation.

A la suite de l’annulation de la délibération approuvant le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Parentis-en-Born, la société bénéficiaire d’un permis d’aménager s’est vue refusé sa demande d’indemnisation du fait du retour en vigueur du POS classant ses parcelles en zone non constructible.

En effet, en vertu de l’article L. 600-12 du code de l’urbanisme, l’annulation d’un document d’urbanisme entraîne la remise en vigueur immédiate du document d’urbanisme antérieur sur le territoire.

La société bénéficiaire du permis d’aménager s’est ensuite pourvue en cassation contre l’arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux confirmant le refus de sa demande d’indemnisation.

Un rappel des règles de cristallisation par le Conseil d’Etat

Dans le cas d’espèce, le Conseil d’État a été mené à examiner les conséquences de l’annulation d’un document d’urbanisme sur la réalisation d’un projet de lotissement préalablement autorisé.

Les membres du Conseil ont tout d’abord rappelé les règles de cristallisation en citant l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme qui dispose que « Dans les cinq ans suivant l’achèvement d’un lotissement, constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’État, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation du lotissement. »

Les dispositions d’urbanisme applicables lors de la délivrance du permis d’aménager d’aménagement le restent pendant le délai de 5 ans.

Les limites aux règles de cristallisation posées par le Conseil d’Etat

Dans son considérant de principe, le Conseil d’Etat a énoncé que les dispositions d’urbanisme adoptées postérieurement à l’autorisation du lotissement n’étaient pas un « obstacle à un refus fondé sur des dispositions d’urbanisme antérieures remises en vigueur […] par l’effet d’une annulation contentieuse intervenue postérieurement à l’autorisation du lotissement ».

En l’espèce, les dispositions du POS étaient opposables aux demandes de permis de construire présentées dans le délai de cinq ans suivant l’achèvement du lotissement.

Partant, le Conseil d’Etat a écarté la règle de cristallisation quinquennale, censuré la décision de la Cour administrative d’appel et fait droit à la demande d’indemnisation de la société bénéficiaire de l’autorisation d’aménager.