Domaine public. L’étendue des possibilités de valorisation ouvertes aux occupants domaniaux de premier rang, titulaires de droits réels
Cass. 3e civ., 19 déc. 2012, Ville de Saint-Jean-Cap-Ferrat, pourvoi n°11-10.372
La Cour de cassation a jugé que le preneur d’un bail emphytéotique administratif, attributif de droit réel, consenti par la personne publique propriétaire du domaine public ou l’autorité gestionnaire, ne peut pas accorder un bail commercial, au titre du droit réel dont il dispose sur l’immeuble du domaine public, à un « sous-occupant » :
« Attendu que pour accueillir la demande reconventionnelle, l’arrêt retient que l’article L. 1311-2 du Code général des collectivités territoriales permet aux collectivités publiques de consentir sur leur domaine public des baux emphytéotiques, qu’un tel bail investit le preneur d’un droit réel sur l’immeuble objet du bail et lui donne le droit de le sous-louer et que l’occupation du domaine public par l’emphytéote échappe à la précarité et permet de conclure un bail commercial ;
Qu’en statuant ainsi, alors que, nonobstant la qualité d’emphytéote du bailleur, le statut des baux commerciaux ne s’applique pas aux conventions ayant pour objet des biens dépendant du domaine public, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »
Il ressort de cet arrêt que la Cour de cassation a étendu sa jurisprudence traditionnelle selon laquelle la constitution de baux commerciaux ne peut pas s’appliquer aux conventions ayant pour objet des dépendances du domaine public.
Ainsi, le titulaire d’un droit réel sur un bien domaine public, occupant de premier rang, est dans l’impossibilité de « sous-louer » ce bien par le biais d’un bail commercial à un « sous-occupant », même si l’administration aurait eu connaissance dudit bail et ne s’y serait pas opposée.
Cette décision paraît justifiée par le fait que l’emphytéote ne saurait consentir plus de droits qu’il n’en détient, du fait de la précarité de tous les titres d’occupation du domaine public.
Il convient de noter, en revanche, que la pratique des sous-concessions domaniales est largement répandue et parfaitement légale. Ce contrat ne fait naître que des rapports contractuels entre l’occupant de premier rang et le « sous-occupant » (CAA Marseille, 13 février 2012, Sté Yacht-Club international Valinco, n° 08MA05289).